Después del repunte registrado entre fines de 2024 y el primer semestre de 2025, la demanda de créditos hipotecarios comenzó a desacelerarse (aunque los bancos reconocen que las consultas están activas). Aunque todavía hay movimiento, el ritmo de consultas y operaciones perdió fuerza en las últimas semanas. En paralelo, el mercado de alquileres volvió a ganar terreno, impulsado por cambios normativos y condiciones económicas que lo posicionan como una alternativa más viable para muchos sectores.
Además de las variables económicas, el escenario político también pesa. La proximidad de las elecciones legislativas introduce dudas entre quienes evalúan comprometerse con un crédito a largo plazo. Las expectativas sobre cambios en la política monetaria, tributaria pueden incidir en la decisión de postergar o avanzar con una operación.
Hipotecas divisibles: agilizan trámites para impulsar acceso a la vivienda
Según Alejandro Moretti, miembro del Colegio Inmobiliario porteño, la baja en las consultas para compra de propiedades con crédito responde a un conjunto de factores. “El mercado está atravesando una etapa de maduración. Muchos bancos privados limitaron el acceso al financiamiento y aumentaron las tasas. A esto se sumó la suba del dólar, que encareció las operaciones”, explicó.
Entre las razones centrales, figura el ajuste de las tasas de interés. Varios bancos privados elevaron sus tasas entre 2 y 5 puntos porcentuales, alcanzaron niveles promedio cercanos al 7,8% anual, según detalló Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades. “Esto eleva el costo de las cuotas mensuales y sube el ingreso mínimo requerido. Muchos sectores medios quedaron excluidos”, apuntó.
La diferencia con los bancos públicos es notoria: mientras entidades estatales ofrecen tasas cercanas al 4,9% (como el Ciudad y Nación, sobre todo si los interesados tienen cuentas sueldos allí o en determinadas zonas), los privados incrementaron sus márgenes ante la necesidad de cubrir financiamiento de largo plazo con depósitos de corto plazo. El resultado: encarecimiento de los créditos, mayores requisitos y menor dinamismo en el cierre de operaciones.
Del boom a la meseta
La reactivación del crédito durante 2024 generó una ola de entusiasmo. Muchas familias iniciaron procesos de compra que hoy enfrentan obstáculos adicionales. Según Moretti, trámites que antes se resolvían en una semana hoy pueden extenderse hasta 20 días o más, debido a nuevas exigencias documentales. A esto se suma que el otorgamiento del crédito puede demorar entre 60 y 120 días, dependiendo del banco.
“El tipo de cambio se volvió una variable crítica. Como los bancos prestan en pesos y las propiedades se venden en dólares, cualquier suba del dólar puede encarecer la operación un 5% en pocos días”, señaló Moretti. Este desajuste entre moneda de crédito y moneda de transacción introdujo un riesgo adicional para el comprador, que evalúa con cautela cuándo avanzar.
