El proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, actualmente en tratamiento en el Congreso nacional, introduce cambios de alto impacto en el mercado de alquileres y reabre una discusión estructural: cómo equilibrar el derecho de propiedad con el acceso a la vivienda.
Uno de los puntos más sensibles es la reducción del plazo de intimación por falta de pago. En contratos de vivienda, el propietario deberá otorgar solo tres días corridos para que el inquilino regularice la deuda antes de avanzar hacia el desalojo. El cambio implica una modificación profunda en la dinámica del vínculo locativo, con menos margen de reacción y mayor velocidad hacia el conflicto judicial.
La iniciativa forma parte de una reforma más amplia que busca agilizar los procesos de desalojo y reforzar la seguridad jurídica. Sin embargo, su alcance genera posiciones encontradas entre juristas, referentes del mercado inmobiliario y organizaciones de inquilinos.
Un mercado con menos margen de tolerancia
La reducción de plazos altera el equilibrio tradicional de los contratos. Hasta ahora, los tiempos permitían cierto margen para negociar o regularizar atrasos. Con el nuevo esquema, ese espacio se reduce de manera significativa.
Desde el sector propietario, el argumento central gira en torno a la necesidad de acortar procesos que hoy resultan extensos. Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), señaló que los desalojos pueden extenderse durante años, lo que afecta la rentabilidad y desalienta la inversión en vivienda para alquiler.
Ese riesgo, advierte, se traslada al precio. “Cuanto mayor es el riesgo, mayor es el costo. Si recuperar un inmueble lleva años, ese factor se incorpora al valor del alquiler”, planteó.
A la vez, remarca que el proceso sumarísimo propuesto permitiría acotar los plazos a entre cuatro y seis meses, lo que introduciría mayor previsibilidad. En su análisis, un sistema más ágil no solo favorece al propietario, sino también al inquilino cumplidor, ya que contribuye a estabilizar el mercado y a reducir el costo del riesgo.
Abatti (h.) también subrayó que, en los casos de falta de pago o vencimiento contractual, el margen de discusión es limitado, ya que la prueba central es documental. Desde esa lógica, sostiene que la reducción de tiempos no implica necesariamente una afectación del debido proceso, sino una adecuación del sistema a la naturaleza de los conflictos.
Qué incluye la reforma
El proyecto abarca una serie de modificaciones legislativas que exceden el mercado de alquileres. Entre los principales cambios:
Reducción de 10 a 3 días del plazo de intimación por falta de pago en alquileres.
Implementación del juicio sumarísimo para todos los desalojos.
Posibilidad de desocupación anticipada del inmueble bajo caución juratoria.
Resoluciones judiciales en plazos breves.
Habilitación de lanzamientos con uso de la fuerza pública y en días inhábiles.
Limitación de pruebas a documentación y pericias.
Incorporación del domicilio electrónico como medio válido de notificación.
Además, la iniciativa introduce reformas en la ley de expropiaciones, en el régimen de tierras rurales, en la regularización dominial y en el sistema registral.
